Alors que les projets immobiliers de Nogent sur Marne suscitent d’ordinaire un fort intérêt des citoyens, la réunion de présentation du règlement du futur PLU, le plan d’urbanisme qui régira prochainement les règles de construction de l’ensemble de la ville, s’est tenue ce mercredi 22 mai dans une salle Charles de Gaulle quasiment vide, rassemblant une petite vingtaine de personnes. L'ensemble du règlement n’a pas encore été présenté. Il manque notamment le chapitre consacré aux espaces réservés, c'est-à-dire les parcelles sur lesquelles le PLU pourra imposer une fonction précise (espace réservé à la petite enfance, à un parking partagé, à un espace vert, à du logement social…). Doivent aussi être précisés les espaces protégés (espaces boisés classés, secteurs d’intérêt paysager, jardins, aliments d’arbres… Le projet de règlement a toutefois été présenté dans ses grandes lignes.

Densifier : un peu, beaucoup, pas du tout ?

Trois grands types de quartiers ont été définis : les zones patrimoniales et patrimoniales renforcées - quartiers pavillonnaires avec un patrimoine architectural à préserver (abords du bois, bords de Marne, rues derrière la mairie, Viselets), les zones en mutation – quartiers résidentiels dans lesquels a déjà été opéré un début de mutation urbaine vers de l’habitat collectif (coteaux, port, certains abords du centre-ville comme le quartier entre la grande rue et le boulevard) et les zones de renouvellement – quartiers à densifier (abords du RER A (zone baptisée entrée de ville ouest), abords du RER E (quartier Jean Monnet), place du marché et boulevard de Strasbourg). Ces quatre secteurs à densifier correspondent également aux quatre orientations d’aménagement et de programmation (OAP) prévues dans le PLU. Ces OAP peuvent définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l'environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l'insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement de la commune via par exemple des schémas d'aménagement. Les OAP peuvent aussi comporter des objectifs en matière de logement pour favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale. A ces trois grandes zones qui comportent chacune des variantes, s’en ajoute une spécifique à l’île aux loups, appelée zone nature.

Les paramètres de constructibilité

Concernant les règles de constructibilité, elles varient en fonction des zones. Plusieurs paramètres sont indiqués : la hauteur (qui va selon les quartiers de 9,5m, soit un Rez-de-chaussée+2 niveaux, à 21 m, soit R+6), le coefficient d’occupation des sols (COS) qui va de 0,3 à un déplafonnement total, l’emprise au sol (de 30% à 70%), le coefficient d’espaces verts minimum (de 70% à 30%), l’alignement ou retrait obligatoire par rapport à la rue et l’adossement ou le retrait aux immeubles voisins. Pour rappel, le cos correspond au nombre de m2 totaux par rapport à la superficie du terrain, en additionnant les surfaces de chaque étage, tandis que l’emprise correspond à la surface du terrain recouverte par le bâtiment.

Entre 9,5 et 21 m de haut selon les quartiers

En bref, il est suggéré de fixer dans les zones patrimoniales une hauteur maximum comprise entre 9,5 et 11m et une emprise au sol entre 30% et 50%. Le cas de la zone patrimoniale du centre-ville, plus dense, est un peu à part, avec 18 m de hauteur et une emprise au sol de 80%. Dans les zones en mutation, les limites de l’emprise au sol sont de l’ordre de 40% à 50% de la superficie du terrain et la hauteur maximum de 15m. Dans les zones de renouvellement, l’emprise peut aller de 60% à 70% de la superficie et la hauteur de 15 m à 21m. (Il est autorisé d’aller jusqu’à 21 m de haut sur la partie supérieure du boulevard de Strasbourg, à partir de la route de Stalingrad). L’alignement aux façades et immeubles voisins ne dépend pas du niveau de densification des quartiers mais de leur configuration existante. Par exemple, si presque tous les immeubles sont alignés, il est obligatoire de faire de même afin d’harmoniser l’apparence de la rue. Un lien vers le projet détaillé avec la carte de zonage sera intégré dans cet article dès que la ville l’aura mis en ligne.

Vote du PLU en juillet

Le projet sera mis aux votes, dans sa version complète, lors du Conseil municipal du début juillet, a indiqué le maire de Nogent, Jacques JP Martin, lors de la réunion publique. Une nouvelle réunion publique devrait alors se tenir avec les habitants ainsi qu’une enquête publique à la rentrée 2013, pour une validation définitive du plan d’ici la fin de l’année 2013. Ce PLU remplacera le POS (Plan d’occupation des sols) voté en février 2001 sous la mandature d’Estelle Debaecker.

Premières réactions par rapport au projet

Questions de frontières. Lors de la réunion publique, un participant a fait remarquer que les frontières entre les zones avaient été délimitées le long des rues, avec le plus souvent deux côtés de rue appartenant à des zones différentes, qu’il serait donc plus judicieux d’effectuer les transitions en milieux de parcelles. Une remarque que la chef de projet de l’agence Citadia, en charge de l’élaboration du PLU, a retenu comme un élément à prendre à considération. Questions sur la Villa Marie. D’autres personnes présentes, qui résident à proximité du projet immobilier de la rue Emile Zola (à la place de la Villa Marie), se sont inquiétées que le PLU simplifierait l’implantation d’un projet collectif en place de la villa. Sur ce point, le directeur du service urbanisme de la ville, Stéphane Bonnin, a expliqué que certaines maisons de la rue étaient déjà hautes de 15 mètres en raison de leur toiture, et que le règlement actait un urbanisme existant. Dans la continuité du POS de 2001. Concernant l’esprit général du projet, le maire a indiqué qu’il s’inscrivait dans la continuité du POS précédant en augmentant légèrement le COS de 0,1 ou 0,2, ou en donnant l’autorisation de construire 20 m2 en fonction des projets des habitants, afin de leur permettre de rajouter une pièce ou couvrir une terrasse. Du côté de l’opposition, Michel Gilles pointe un problème de cohérence avec le PADD (document d’orientation qui a été élaboré lors de la deuxième phase du PLU) car le PADD prévoit une densification aux abords des RER A, RER E, boulevard de Strasbourg et RD120. Or, plusieurs quartiers proches du RER A, du RER E et de la RD 120 sont en zone patrimoniale ou patrimoniale renforcée. «Il y a donc une incompatibilité entre le PADD et le règlement du PLU.» L’élu craint d’autre part une densification non maîtrisée dans les zones baptisées «en mutation» comme le quartier du coteau. «Ce n’est pas parce qu’il y a déjà des immeubles qui se sont installés qu’il faut sacrifier le reste du quartier.» Au-delà du coefficient d’occupation des sols, le représentant du mouvement Nogent Démocratie plaide  pour la définition de règles plus précises afin d'harmoniser l’urbanisme, en évitant par exemple que des fenêtres se retrouvent en parfait désalignement avec celles de l’immeuble voisin, comme cela est déjà le cas dans certaines rues. Il met également en garde contre l’octroi de permis d'agrandir sur 20m2 au cas par cas, considérant que cette règle risque de donner lieu à du clientélisme. Parmi les zones réservées, qui n’ont pas encore été présentées au public, Michel Gilles souhaite également que soient pointés les sites où les constructions doivent intégrer du logement social, en prenant soin d’éviter de positionner ces logements sociaux dans les zones qui en accueillent beaucoup comme  le quartier des Maréchaux. De son côté, Marc Arazi indique que le PLU ne doit pas être un instrument de communication pré-électorale. «Le maire a passé douze années à bétonner la ville. Comment peut-il prétendre qu’il va désormais en être autrement ? Les Nogentais n’y croiront pas», commence le représentant de Nogent c’est Maintenant. Sur le fond, l’élu d’opposition considère que les nouvelles règles vont mathématiquement conduire à une poursuite de la densification qui va dans le sens du SDRIF (Schéma directeur régional) et qu’il désapprouve. William Geib (PS), n’ayant pas pu être présent aux réunions de présentations du PLU, sa position sur ce sujet sera rapportée ultérieurement.